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Tilgungsrechner

Tilgungsrechner & Tilgungsplan

Planen Sie Ihre Baufinanzierung wie ein Profi: Berechnen Sie monatliche Rate, Tilgungsplan, Restschuld nach der Zinsbindung und die voraussichtliche Laufzeit – auf Wunsch inklusive Sondertilgung.

Konditionen

€
%
% anfänglich
€ / Jahr

Tipp: Viele Verträge erlauben Sondertilgungen (z.B. 5–10% p.a.). Prüfen Sie die Konditionen in Ihrem Darlehensvertrag.

Monatliche Rate

0,00 €

Restschuld (10 Jahre)

0,00 €

Volltilgung nach

0 Jahren

Szenarien: Restschuld nach Zinsbindung

Gleiche Konditionen, unterschiedliche Zinsbindung: So verändert sich Restschuld und gezahlter Zins.

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Verlauf der Restschuld

Tilgungsplan (Jahresübersicht)

Summen je Jahr (Rate, Zinsen, Tilgung, Sondertilgung) und Restschuld am Jahresende.

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Wie funktioniert es?

Geben Sie Darlehensbetrag, Sollzins und entweder die anfängliche Tilgung (in %) oder eine gewünschte Monatsrate ein. Optional können Sie eine jährliche Sondertilgung ansetzen. Der Rechner erstellt daraus einen Tilgungsplan und zeigt Ihnen die Restschuld am Ende der Zinsbindung sowie die voraussichtliche Gesamtlaufzeit bis zur Volltilgung.

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Methodik

Berechnung als Annuitätendarlehen mit konstanter Rate. Zinsanteil = Restschuld × Sollzins p.a. / 12. Tilgungsanteil = Rate − Zinsanteil. Die Restschuld sinkt monatlich um den Tilgungsanteil; eine optionale Sondertilgung reduziert die Restschuld zusätzlich (hier: jeweils zum Jahresende).

Begriffsdefinitionen

Sollzins

Der nominale Zinssatz, der während der Zinsbindung vertraglich fest vereinbart ist. Er bestimmt den monatlichen Zinsanteil Ihrer Rate.

Anfängliche Tilgung

Der Tilgungssatz im ersten Jahr (bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme). Bei gleichbleibender Rate sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, sodass der Tilgungsanteil steigt.

Restschuld

Der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist. Für diesen Betrag müssen Sie dann eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen abschließen.

Sondertilgung

Eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate (häufig jährlich möglich). Sie reduziert die Restschuld sofort und spart dadurch Zinsen.

Haftungsausschluss: Alle Berechnungen auf dieser Seite dienen ausschließlich Informationszwecken und ersetzen keine professionelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Trotz sorgfältiger Programmierung übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse.

Tilgungsrechner (Stand 2026): Tilgungsplan für Annuitätendarlehen

Dieser Tilgungsrechner hilft Ihnen, die monatliche Rate, den Tilgungsplan, die Restschuld nach der Zinsbindung sowie die Laufzeit bis zur Volltilgung zu kalkulieren – inklusive optionaler Sondertilgung.

Beispielrechnung (leicht nachzurechnen)

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5% Sollzins und 2,0% anfängliche Tilgung. Daraus ergibt sich eine Näherung für die Jahresrate von 300.000 € × (3,5% + 2,0%) = 16.500 €, also rund 1.375 € pro Monat (ohne Sondertilgung).

Im Tilgungsplan sehen Sie anschließend, wie sich der Anteil aus Zinsen und Tilgung jedes Jahr verschiebt und welche Restschuld nach der gewählten Zinsbindung verbleibt.

Wie viel Tilgung ist sinnvoll?

Für viele Baufinanzierungen gilt als praxisnaher Richtwert: mindestens 2–3% anfängliche Tilgung (zusätzlich zum Sollzins). Damit erreichen viele Haushalte eine Volltilgung in etwa 25–35 Jahren – abhängig von Zinssatz, Darlehenshöhe und Sondertilgungen.

  • 2% Tilgung: häufig längere Gesamtlaufzeit, geringere Monatsrate
  • 3% oder mehr: schneller schuldenfrei, deutlich weniger Gesamtzinsen
  • Sondertilgung: kann die Laufzeit spürbar verkürzen, ohne die monatliche Rate dauerhaft zu erhöhen

Baufinanzierung planen (Checkliste 2026)

2026 kommt es in der Praxis weniger auf „neue Formeln“ an, sondern auf saubere Planung und Vergleich von Szenarien. Diese Punkte helfen Ihnen, bessere Entscheidungen zu treffen:

  • Liquidität einplanen: Puffer für Instandhaltung, Nebenkosten, Lebenshaltung und unvorhergesehene Ausgaben.
  • Zinsbindung vergleichen: 10 vs. 15 vs. 20 Jahre – entscheidend sind Restschuld und Zinsrisiko am Ende der Bindung.
  • Sondertilgung realistisch ansetzen: lieber konservativ planen und die Option als Bonus nutzen.
  • Tilgungssatzwechsel prüfen: vertragliche Flexibilität kann wichtiger sein als die letzte Nachkommastelle im Zinssatz.
  • Anschlussfinanzierung vorbereiten: frühzeitig Angebote vergleichen (Prolongation/Umschuldung/Forward).

Hinweis: Banken können je nach Vertrag taggenaue Zinsberechnung (Valuta/Monatsmethode) nutzen. Für Planung und Szenariovergleich ist diese Berechnung sehr gut geeignet.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt bei den meisten Darlehen eine Restschuld. Diese wird über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt (z.B. Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen). Die Konditionen hängen vom Zinsniveau zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab – das nennt man Zinsänderungsrisiko.

Tipp: Vergleichen Sie in der Planung unterschiedliche Zinsbindungen (z.B. 10 vs. 15 vs. 20 Jahre) und prüfen Sie, wie stark sich die Restschuld und die Zinskosten verändern.

So wird die Rate berechnet (Annuitätendarlehen)

In Deutschland wird eine Baufinanzierung häufig als Annuitätendarlehen abgeschlossen: Die monatliche Rate bleibt konstant, der Anteil aus Zinsen und Tilgung verschiebt sich jedoch im Zeitverlauf. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher; mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil.

Bei Eingabe einer anfänglichen Tilgung gilt als gängige Näherung: Jahresrate = Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) (in Prozent), anschließend auf 12 Monate verteilt.

Häufig gestellte Fragen

Q:Wie viel Tilgung ist sinnvoll?

Als praxisnaher Richtwert gelten oft 2–3% anfängliche Tilgung (zusätzlich zum Sollzins). Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinsen, erhöht aber die monatliche Rate. Sondertilgungen können die Laufzeit zusätzlich reduzieren.

Q:Was passiert nach der Zinsbindung?

Meist bleibt eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt wird. Die neuen Konditionen hängen vom Marktzins ab (Zinsänderungsrisiko). Daher ist es sinnvoll, Szenarien mit unterschiedlichen Zinsbindungen und Tilgungen zu vergleichen.

Q:Kann ich die Tilgung später erhöhen?

Häufig ja: Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen (z.B. 5–10% p.a.). Eine dauerhafte Anpassung der Rate ist je nach Vertrag möglich (Tilgungssatzwechsel). Details stehen in den Darlehensbedingungen.

Q:Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zins?

Zinsen sind die Kosten für das geliehene Geld (berechnet auf die Restschuld). Tilgung ist der Teil der Rate, der die Restschuld reduziert. Mit sinkender Restschuld sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt.

Q:Wie berechnet sich die monatliche Rate?

Bei Eingabe einer anfänglichen Tilgung wird häufig gerechnet: Monatsrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgungssatz) / 12. Beispiel: 300.000 € bei 3% Sollzins und 2% anfänglicher Tilgung → 300.000 × 5% / 12 ≈ 1.250 € monatlich.

Q:Lohnt sich eine höhere Tilgung?

Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller und spart Gesamtzinsen. Ob sie „sich lohnt“, hängt von Budget, Risikoneigung und Alternativen ab. Als Faustregel: Erst sichere Liquidität/Notgroschen, dann Finanzierung optimieren.

Q:Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate (häufig jährlich möglich). Sie senkt die Restschuld sofort und spart dadurch Zinsen. Wie viel kostenlos möglich ist, hängt vom Vertrag ab.

Q:Wie genau ist der Tilgungsplan?

Der Rechner bildet ein Annuitätendarlehen mit monatlicher Verzinsung (Sollzins p.a. / 12) ab. In der Praxis können Banken je nach Vertrag z.B. taggenaue Zinsberechnung/Valuta nutzen. Für Planung und Vergleich von Szenarien ist der Tilgungsplan sehr gut geeignet.

Q:Wie wirkt sich eine Sondertilgung aus?

Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld sofort. Dadurch sinkt in den Folgemonaten der Zinsanteil (weil Zinsen auf die Restschuld berechnet werden), und ein größerer Teil der Rate fließt in die Tilgung. Ergebnis: meist kürzere Laufzeit und weniger Gesamtzinsen.

Q:Was ist besser: höhere Tilgung oder längere Zinsbindung?

Das hängt vom Ziel ab: Höhere Tilgung senkt Restschuld und Gesamtzinsen, längere Zinsbindung reduziert das Zinsänderungsrisiko. Viele Haushalte kombinieren beides: solide Tilgung plus ausreichend lange Bindung und optional Sondertilgung.