Kalkulator kosztów zakupu mieszkania 2026: PCC, taksa notarialna, opłaty sądowe
Policz realne koszty zakupu mieszkania w 2026 r.: PCC 2% (rynek wtórny), zwolnienie PCC na pierwsze mieszkanie, taksa notarialna (stawka maksymalna + VAT + wypisy), opłaty sądowe (KW) oraz opcjonalne koszty (pośrednik, bank, wycena).
Koszty zakupu mieszkania – co wchodzi w skład?
W praktyce na koszty zakupu mieszkania składają się nie tylko cena, ale też opłaty transakcyjne i okołokredytowe. Ten kalkulator liczy PCC, notariusza i opłaty sądowe (KW) oraz pozwala dodać popularne koszty opcjonalne.
- PCC (2%) – zwykle tylko rynek wtórny.
- Notariusz – taksa + VAT + wypisy aktu (część kosztów bywa negocjowalna).
- Sąd (KW) – wpis własności, a przy kredycie także wpis hipoteki.
- Opcjonalnie – pośrednik, opłaty banku, wycena, remont i wyposażenie.
Zobacz też: Wynajem czy kupno, Rentowność najmu oraz Kalkulator rat kredytu hipotecznego.
Kiedy płacimy podatek PCC (2%)?
Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości płacimy najczęściej przy zakupie na rynku wtórnym (używane mieszkanie).
Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) PCC zwykle nie występuje, ponieważ transakcja jest objęta VAT. Wyjątki istnieją, ale są rzadsze i wymagają analizy konkretnej transakcji.
Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie
Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC (2%) przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym – po spełnieniu warunków ustawowych.
Uwaga: ostateczną kwalifikację zwolnienia warto potwierdzić u notariusza (liczą się szczegóły, np. wcześniejsze udziały w lokalu mieszkalnym).
Taksa notarialna – stawki maksymalne (progi)
Poniższa tabela pokazuje stawki maksymalne z § 3. Dla wielu czynności mieszkaniowych (w tym typowego zakupu lokalu mieszkalnego oraz umów deweloperskich) rozporządzenie przewiduje, że maksymalna taksa wynosi 50% stawki z § 3 — dlatego w kalkulatorze domyślnie stosujemy tę połowę.
| Wartość transakcji | Maks. taksa (netto) – sposób liczenia |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000–10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| > 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł (limit 10 000 zł, a przy czynnościach w I grupie podatkowej: 7 500 zł) |
Opłaty sądowe (KW) – ile wynoszą?
| Pozycja | Typowa kwota |
|---|---|
| Założenie nowej księgi wieczystej (jeśli potrzebne) | 60 zł |
| Wpis prawa własności do księgi wieczystej | 200 zł |
| Wpis hipoteki (jeśli kredyt) | 200 zł |
| Podatek od ustanowienia hipoteki (często PCC-3) | 19 zł |
Przykładowe wyliczenia (500 000 zł, wtórny, kredyt)
Przykład A: brak zwolnienia PCC (PCC 2%). 12 307 zł dodatkowych kosztów (PCC + notariusz + sąd).
Przykład B: pierwsze mieszkanie (PCC = 0). 2307 zł dodatkowych kosztów (notariusz + sąd).
To przykłady “na szybko”. Jeśli doliczysz pośrednika/bank/wycenę lub inny podział kosztów notariusza, kwoty się zmienią.
Co to jest taksa notarialna i „wypisy”?
Taksa notarialna to wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość jest regulowana, ale w praktyce notariusze często stosują stawki niższe niż maksymalne (da się negocjować).
Wypisy aktu (odpisy) są zwykle rozliczane osobno, najczęściej według liczby stron. Ponieważ liczba stron i wypisów różni się w zależności od transakcji, kalkulator używa parametru “szacunek netto”.
Jak zejść z kosztów? 7 praktycznych wskazówek
- Sprawdź PCC: zwolnienie na pierwsze mieszkanie bywa największą oszczędnością.
- Negocjuj taksę: przy wyższych kwotach różnica między 100% a np. 70% jest realna.
- Ustal podział kosztów (pierwotny): czasem da się uzyskać 50/50.
- Uwzględnij koszty banku i wyceny, zanim podpiszesz umowę.
- Doprecyzuj prowizję pośrednika (czy i ile płacisz).
- Policz wypisy realistycznie: zależy od liczby stron i kopii.
- Zrób budżet “po zakupie”: remont/wyposażenie/wykończenie.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Q:Ile wynosi PCC przy zakupie mieszkania w 2026 roku?
Q:Kiedy nie płaci się PCC przy zakupie pierwszego mieszkania?
Q:Czy taksa notarialna jest stała?
Q:Jakie są opłaty sądowe przy zakupie mieszkania?
Q:Czy na rynku pierwotnym kupujący zawsze płaci całą taksę notarialną?
Q:Jakich kosztów ten kalkulator nie obejmuje?
Q:Czy PCC dotyczy garażu lub miejsca postojowego?
Q:Czy wynik z kalkulatora jest „na pewno” poprawny?
Tworzymy praktyczne kalkulatory finansowe i podatkowe. Dbamy o przejrzyste założenia, jasne wyjaśnienia i aktualizacje treści dla tematów YMYL (finanse/prawo).