Kalkulator Rentowności Najmu - ROI Nieruchomości

Oblicz realny zysk z wynajmu mieszkania (ROI). Kalkulator uwzględnia podatek ryczałtowy (8.5% / 12.5%), pustostany oraz koszty dodatkowe.

Parametry Inwestycji

Wartość inwestycji (zł)

Cena zakupu + remont + notariusz + PCC

Czynsz dla właściciela

Miesięcy wynajętych

Roczne koszty dodatkowe (Ubezpieczenie, Naprawy)

Podatki w najmie prywatnym 2026

Jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest Ryczałt ewidencjonowany.
Stawka wynosi 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie.
Nadwyżka ponad 100 000 zł opodatkowana jest stawką 12,5%.
Pamiętaj! Opłat administracyjnych i mediów (jeśli refakturowane na najemcę) zwykle nie wlicza się do przychodu do opodatkowania, jeśli umowa jest dobrze skonstruowana.

Jak to działa?

Wpisz cenę nieruchomości, miesięczny czynsz i koszty. Dowiesz się, ile procent rocznie zarabia Twoje mieszkanie (ROI) i kiedy inwestycja się zwróci.

Metodologia

Wzór ROI = (Roczny Zysk Netto / Całkowity Koszt Inwestycji) * 100%. Zysk Netto uwzględnia podatek ryczałtowy (8,5% do 100 tys. zł, 12,5% powyżej) oraz koszty dodatkowe.

Kluczowe pojęcia

ROI (Return on Investment)

Wskaźnik zwrotu z inwestycji. Mówi, jaki procent zainwestowanych środków wraca do portfela inwestora w ciągu roku w postaci czystego zysku.

Cashflow (Przepływ pieniężny)

Realna gotówka, która zostaje w kieszeni po opłaceniu podatków i wszystkich kosztów utrzymania nieruchomości.

Pustostan

Okres, w którym mieszkanie nie jest wynajęte i nie generuje przychodu. Uwzględnienie pustostanów (np. 1 miesiąc w roku) jest kluczowe dla realistycznych wyliczeń.

Uwaga: Wszystkie kalkulatory na tej stronie służą wyłącznie celom informacyjnym i poglądowym. Wyniki obliczeń nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Pomimo starannego programowania, nie ponosimy odpowiedzialności za dokładność, kompletność i aktualność wyników. W sprawach wymagających profesjonalnej porady, zalecamy konsultację z odpowiednim specjalistą (doradcą podatkowym, prawnikiem, księgowym).

Kalkulator Rentowności Najmu (ROI) 2026

Oblicz zysk z najmu mieszkania. Profesjonalny kalkulator ROI uwzględniający ryczałt 8.5%/12.5%, pustostany i koszty utrzymania. Sprawdź opłacalność inwestycji w nieruchomości.

Jak obliczyć ROI z najmu?

ROI (Return on Investment) to wskaźnik rentowności, który mówi ile procent włożonego kapitału wraca do Ciebie co roku w postaci zysku. Wzór to: (Roczny Zysk Netto / Całkowity Koszt Inwestycji) * 100%. Im wyższy wskaźnik, tym szybciej inwestycja się zwraca.

Najem prywatny - zasady 2026

Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie można już odliczać kosztów (np. amortyzacji, odsetek od kredytu). Stawki to 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki.

Co wpływa na rentowność?

Kluczowe czynniki to cena zakupu nieruchomości, wysokość czynszu oraz poziom obłożenia (occupancy rate). Nawet jeden miesiąc "pustostanu" w roku drastycznie obniża realną stopę zwrotu. Nasz kalkulator pozwala symulować różne scenariusze obłożenia.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Q:Co wliczyć w cenę inwestycji?

Do ceny zakupu (transakcyjnej) należy doliczyć koszty notarialne (ok. 1-2%), podatek PCC (2% przy rynku wtórnym), prowizję pośrednika oraz koszty remontu i wyposażenia mieszkania pod wynajem.

Q:Czy czynsz administracyjny jest przychodem?

Jeśli w umowie najmu rozdzielisz czynsz najmu (dla Ciebie) od opłat (czynsz do spółdzielni, media), a najemca będzie zobowiązany do pokrywania tych drugich, to opodatkowaniu podlega tylko Twoja część. Jeśli pobierasz jedną kwotę 'ryczałtową' za wszystko, urząd skarbowy może chcieć opodatkować całość.

Q:Jakie jest dobre ROI z najmu?

W dużych miastach w Polsce za dobry wynik uznaje się obecnie 5-7% netto rocznie. Wyniki powyżej 8% są uznawane za bardzo atrakcyjne, ale często wiążą się z wyższym ryzykiem (np. najem na pokoje, kwatery pracownicze).